פסק-דין בתיק עמ"נ 26008-04-12

לפניי ערעור זה כנגד החלטתה של ועדת הערר מחוז הצפון שניתנה בתיק ערר 879/11, ואשר דחתה את טענת המערערים לפיה יש לחשב את היטל ההשבחה בו חוייבו לפי שווי החלקה עפ"י תכנית  ג/551, ביחס לתוכנית המשביחה ג/851.

רקע עובדתי:

ביום 14.5.1964 נכנסה לתוקף תכנית ג/551. תכנית זו הייתה תכנית אשר כונתה בפי כל "תוכנית כתמים". תוכנית זו לא כללה תכנון מפורט. שטח החלקה של המערערים היה בשטח של 5,010 מ"ר.

ביום 12.05.1976, לבקשת העוררים אישרה הועדה המקומית והועדה המחוזית תשריט חלוקה, על פיו פוצל המגרש המקורי ששטחו היה 5,010 מ"ר, לשישה מגרשים שונים באופן הבא: שלושה מגרשי מגורים, שני מגרשי דרך, ומגרש אחד  לצורך "פס ירק". מגרשי הדרך ופס הירק, בשטח כולל של 1,270 מ"ר הועברו ע"ש עיריית נהריה, ברשות המערערים נותרו מגרשי המגורים בשטח כולל של 3,740 מ"ר. 

בשנת 1986, פורסמה למתן תוקף תכנית ג/851 (להלן: "התכנית המשביחה") תכנית זו היא תכנית מתאר אשר מחליפה את תכנית ג/551 ומבטלת את תוקפה. התכנית שינתה את ייעוד המגרש ממגורים ב' לאזור מרכזי, הוספו על פיה זכויות בנייה, ובוצעו שינויים נוספים בשטח, לרבות הוספת שימושים רבים.

המחלוקת בין הצדדים מתרכזת בשאלה מהי הדרך בה יש לבחון את התשריט, שאושר קודם לאישורה של התכנית ג/851 - המשביחה.

במסגרת ההליך בפני ועדת הערר טענו המערערים כי התשריט אושר באופן בלתי חוקי ועל כן יש להתעלם מההפקעה הכפויה שבוצעה על פיו. מנגד, טענה המשיבה כי לא ניתן להתעלם מתשריט שנערך ואושר לפני עשרות שנים.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיבה בעניין תשריט החלוקה וקבעה כי לא ניתן להתעלם ממנו בעת בחינת המצב הקודם לאישורה של התכנית המשביחה. בסעיף 10 להחלטתה הדגישה ועדת הערר כך:

"העוררים מנסים, הלכה למעשה, לבטל את ההפקעה שבוצעה בתשריט. זהו אינו המקום לעשות כן. תקיפת חוקיותו של התשריט אינה ראויה להתברר כעת, 35 שנה לאחר שזה אושר, ולאחר שזה נרשם בהסכמת הבעלים... ברור כי כיום אין עוד להתייחס לחלקה המקורית, אלא רק למגרש שנוצר כתוצאה מפעולת החלוקה, כיחידה אליה אנו מתייחסים בעת עריכת שומת הקרקע".

(ההדגשות לעיל ולהלן שלי-נ"מ)

המשיכה ועדת הערר והדגישה בסעיף 11 להחלטה כי:

"השומה צריכה להיבחן על סמך הנתונים התכנוניים שהיו תקפים במועד אישורה של התכנית המשביחה, ג/851. אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי באותו המועד, התשריט היה מאושר, ופעלו בהתאם לו. חשוב גם להדגיש, כי מאחר ותכנית ג/551 הינה תכנית מתארית, אשר אינה מבצעת תכנון מפורט, ואשר קובעת מפורשות כי היה צורך בבחינת הגבולות במסגרת תכניות מפורטות, היה צורך בביצוע תכנון מפורט בטרם הוצאת היתרי הבנייה במקום. התשריט אשר כלל גם הפרשות לצרכי ציבור, יצר את הפירוט הנדרש...".

בסופו של יום קבעה הועדה בסעיף 12 כדלקמן:

"על כן אנו קובעים כי על השמאות להיערך לגבי המגרש בלבד, בגודלו המאושר על פי התשריט, הן במצב הקודם לתכנית ג/851, והן לאחריה".

טענות הצדדים

א.         המערערים טוענים כי ועדת הערר טעתה כאשר התעלמה מן העובדה שבין שתי התכניות הרלוונטיות, נלקחו מן החלקה המקורית שטחים לצורכי ציבור, באופן שיתאים לתכנית המשביחה. לפיכך, מן הדין היה, לצורך חישוב שטח המקרקעין שיש לקחת בחשבון לקביעת מצב קודם (השטח ברוטו), לשחזר ולהגדיל, באופן יחסי, את גודל המקרקעין בהתאם למצבו לפני התשריט.

ב.         לטענת המערערים, העיקרון הוא שחישוב הפרשי השווי, לצורך חישוב היטל ההשבחה, צריך לשקף את כל השינויים שנעשו מבחינה תכנונית בין התכנית הקודמת לתכנית המשביחה, לרבות התחשבות בהקטנת השטח עקב הפקעות לצרכי ציבור. ועדת הערר התעלמה מן הצורך לבצע "שחזור" של שטח הנכס לצורך חישוב שטחו במצב הקודם.

החישוב הנכון עפ"י טענת המערערים: "מהשטח המקורי- 5,010 מ"ר הופקע שטח בסך 1,270 מ"ר, כך שיתרת השטח שנותר מהחלקה המקורית עומד עך סך 3,740 מ"ר, המהווה 0.7465 מהחלקה המקורית (= 3,740/5,010).

שטח החלקה החדשה, נשוא ערעור זה (המהווה רק חלק מהחלקה המקורית) הוא 1,760 מ"ר. לפיכך שטח המקרקעין שיש לחשב על פיו את שווי החלקה במצבה הקודם לתכנית המשביחה הוא 2,357.7 מ"ר, עפ"י החישוב הבא: 2,357.7 = 1,760/0.7465.